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市场分化将改写楼市格局 刚需逐渐替代投资

时间:2011-07-11 09:33:11  来源:新闻晨报   作者:山东房产联盟

调控政策未见松动之下,2011上半年的楼市一直呈现出压力重重的态势。相关数据显示,今年前两个季度个人按揭贷款均为增速回落,这显示房地产市场交易并不活跃,市场处在僵持阶段。而作为房地产市场风向标的土地市场仍然成交低迷、溢价率降低,也显示房地产市场仍然处在下降周期中。


从供应上来看,由于市场供应普遍增加,房地产市场供需比将逐渐达到均衡,市场逐渐倾向买方,带来的最显著的变化是目标消费群体发生转变,刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势。

然而,成交量却并未因此得到回升,成交量的长期低位盘整,使购房者观望气氛增加。下半年随着新房批量入市,一、二线城市成交量可能会有所恢复,但依然难以摆脱低迷的态势。

从资金面上来讲,银行的惜贷让部分资金吃紧的开发商面临“失血”危机,“现金为王”成为越来越多房企的共识,从而促使其加快推盘节奏,“以价换量”无疑也使房价下行的压力正在增加。

因此我认为,下半年房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力,将主动调整价格以扩大成交;而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫,高品质、高性价比产品的强抗跌抗压性,将会在这个充满变数的市场中愈加充分体现。

从资金层面来看,开发商们的财务状况也会分化,未来开发商的财务状况将取决于存货销售的回款能力和融资能力,在这方面大型开发商更具有优势,而中小型的开发商资金压力更大。

对于自住型的刚需购房者而言,目前市场环境下,尽管房价存在下行的压力,但指望房价短期内出现大幅下跌也并不现实。刚需的年轻购房者不妨适时地抓住年末开发商回笼资金的时机,趁促销时期入市或许是个不错的选择。

而对于资金并不十分宽裕的投资型购房者,投资住宅则需要相当谨慎,毕竟房价涨幅将在近两年显著收窄,住房买入、卖出、持有成本都将提高,短线获利机会有限,建议不妨将视线转向有经营潜质的商业地产。

从严从紧无疑依旧是2011年房地产调控主旋律,加之不明朗的宏观经济走势,通胀、加息、流动性紧缩、人民币升值,都将对房地产市场产生直接影响。

 


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