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房价年增3%6年可回归合理水平 涨幅和收入无关

时间:2011-07-11 09:33:11  来源:生活日报   作者:山东房产联盟

近日,按照国务院要求,各地相继公布新建住房价格控制目标,这也成了近期房地产市场关注的一个热点。那么房价到底该在什么样的水平呢?山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海认为,房价收入比回归到6.4倍左右才是合理的。30日,郭松海受济南地税局邀请,对当前房地产市场进行了解读。

若房价年增3%, 6年可回归合理水平

中国社科院经济蓝皮书显示,2010年房价和收入比是8.7倍。通过联合国对90多个国家的统计调查,房价收入比的中位数是6.4倍。也就是说,国内目前的房价和人均收入比高于世界相应水平。郭松海表示,让房价回归合理水平,就是逐渐由8.7倍回归到6.4倍左右。而去年济南的房价收入比达到了9倍。


对于房价回归理性,身为全国政协委员的郭松海专门提交了相关提案。郭松海提出:“根据2001年到2008年房价同比增长率均值及其标准差,如果按城镇居民人均可支配收入年增长10%、房价年增长率3%计,那么,约6年房价可回归到合理区间;如果房价增长率在-3%,那么,约2年房价可回归到合理区间。”

房价涨幅上限 不应与居民收入看齐

针对目前多个城市提出以城镇居民人均可支配收入作为房价上涨的上限,郭松海说:“根据城市发展水平不同,当地城镇居民人均可支配收入增幅也不尽相同,但基本上维持在10%左右。由于一套住房的总体价格要远大于当地城镇居民可支配收入,基数不一样,尽管增幅相同,但购房者要承担的房价上涨成本要远大于增加的可支配收入。”

以一个城镇居民可支配收入3万元的城市为例,如果当年度增幅为10%,则一个购房者可支配收入将增加3000元。但按照这一比例,一套总价100万元的住房总价可上涨10万元,两者相去甚远。“因此,这种限制不仅不利于控制房价,而且还可能促进房价上涨,加重购房者的负担。”郭松海说。

“限购令”促进了 商业地产兴旺

从2005年以来到这次限购令出台之前,国家曾经三次出台房地产调控政策。截至目前,各地的限购政策最严厉的是北京,发布最麻利的是青岛。一线城市房地产一二月份交易量有所下滑,但它把投资购房的需求引向了商业地产、商住两用房。商业地产因为不受限购,市场兴旺。

不过,对于现在很多商业地产一卖了之,郭松海认为这很不负责任。“商业地产从开发到销售到市场的培育是需要时间的。商业地产更多在售后的服务上创造商业氛围,人气、商气需要2年的时间才能培育起来。”郭松海认为,济南商业地产发展很快。而泉城路上的商业地产比较集中,使得泉城路周边成为济南市最大的商业中心,泉城路附近的商业房产是有增值空间的。

房产税等 是潜在的重磅政策

郭松海认为,考虑到目前流动性过剩、供应根本性问题没得到解决,季度调控格局不可避免,从政府意图判断,下个阶段仍是政策多发期,政府会继续出台相关政策。未来潜在的四项重磅政策,包括房产税、预售资金监管、土地增值税以及交易环节重税。

2011年,房地产市场整体走势是,一线城市近期成交量会从高位回落,而二三四线城市经过政策消化期后影响不大。从调控政策看,众多城市中,只有北京的调控目标提出了降价,今年其他城市房价上涨估计在10%左右。由于一线城市房价上涨过快,潜力不如二三线城市,大型房地产企业会向二三线城市转移。

 


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