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物业税开征对房价影响几何?不会受太大影响

时间:2009-06-04 00:00:00  来源: 今日早报 吴彩萍   作者:山东房产联盟

     近日,在发改委颁布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,再次提出了“研究开征物业税”。一时间,有关物业税的各种议论再次出现。有专家认为,这意味着物业税已提上研究立法的日程,该新税种出台预计不会太久。

  开征物业税,意味着房产持有者每年将支出额外的税费,关乎每个人的切身利益。而更多人关注的是,物业税是否真的如许多人所想的那样,一开征房价就将应声下跌?

  有利抑制投机需求

  近年来,全国楼市总体处于向上趋势,各大城市房价均节节攀升。许多专家把房价攀升的责任推到炒房客身上,认为正是他们的投机行为,加速了房价增长的速度。他们认为,只有通过开征物业税,才能对这种炒房行为加以遏制。

  浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为,物业税如果开征,将是唯一针对房产保有环节征收的税种,将会增加房产持有者在保有环节上的成本。这就意味着,国家鼓励房屋流转,而不鼓励持有,这就会对一户人家购买好几套房子的过度投机行为,起到一定的抑制作用。

  “比如美国爆发金融危机之后,甚至出现了‘别墅只卖1美元却还是卖不掉’的现象。为什么?因为虽然房价很低,但是每年它得支付两三千美元的物业税,所以许多买家还是吃不消。”虞所长认为,物业税如果出台,很可能引发炒家大规模抛房,一开始肯定会对市场带来比较大的冲击。

  而那些大户型、高档豪华住房,其持有成本会进一步加大,因此在一定程度上,物业税开征,会打击和抑制这些物业的需求和消费。

  房价不会受太大影响

  关于物业税开征,目前市场上有这样一种观点:征收物业税后,之前一次性交清的70年土地出让金,今后将每年缴纳,而现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。据不完全统计,购房者买一套房子的费用中,30%至40%是用于缴纳各种税费的。如果开征物业税采用逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,开发成本就会下降。而开发成本下降后,房价也会应声而下。

  对此,虞晓芬表示,这种观点完全是错误的。土地出让金和物业税完全是两个不同的概念,前者是政府以土地所有者的身份,在出让土地使用权时收取的土地价款,它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。而后者是政府作为国家机器征收的一种税收,两者不可混淆在一起。

  对于物业税与房价的关系,一业内人士表示,物业税开征会在一定程度上抑制投资性需求,但如果认为单纯靠出台物业税,在房子的持有环节上增加持有成本就可以缓解供求紧张的矛盾,从而达到抑制高房价的目的,那肯定是不对的。

  “从根本上来说,影响房价主要还是供求关系。而供求关系又跟很多因素相关。比如政府推地的节奏,市场对后市的信心,宏观经济的影响,甚至通胀压力等,这些因素跟物业税都没有太大的关系,所以供求关系不改变,房价也不会有改变。”他说。

  确定税率也很关键

  此外,也有业内人士认为,物业税对楼市产生的影响,还要看具体税率是多少。

  据了解,目前国际上征收物业税率一般不超过2%,假设国家征税按1%计,市值100万元的房子,按照1%的税率缴纳物业税就是1万元。

  “一般不会有投资者会为了每年多支出1万元,就把手头的房子随便抛售的。”一位业内专家如此说。假定国内地产市场是持续向好的,每年房产增值起码在5%以上,那么1%的持有成本还是可以承受的,因此物业税对房价的影响并没有想象的那么大。但如果税率更高,那就另当别论了。

  “这会极大增加普通购房者的负担,所以用物业税来降房价,真的是很难的。”他说。

  ●名词解释

  什么是物业税

  所谓物业税又称“财产税”或“地产税”,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高;相应地,物业税也要提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民财产所征收的一种税收。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税收,以保证政府相应的支出。


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