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哈尔滨:楼市大战 开发商与购房者博弈进入中场

时间:2010-06-30 10:01:03  来源:  作者:作者:

开发商的淡定,是真?是假?

小刘是哈尔滨市开发区一处高档楼盘的销售主管,在中央大街“2010哈尔滨之夏房地产成果展”上,他淡然地坐在太阳下,连宣传单都没有,仿佛一点儿都不打算把手里的房子卖掉。就算有来询价的,他也只答一句“一万元起”。

这明显与其他“摊位”气场不同。小刘告诉记者,他们的房子是“有针对性的”,言下之意,并不是什么人都能买。在他看来,尽管“史上最严厉政策”已经出台,但哈埠楼盘的价格依然很稳。记者询问了“哈电置业”、“好民居”、“欧洲新城”等楼盘的置业顾问,他们也表示“没有优惠”。

与此同时,小刘自己也在四处看房。当位于爱建的上实浪琴水岸打出“6999元起”的价格后,小刘第一时间就打电话询问,“果然如我所料,根本不可能那么便宜”。

一位网友在楼市论坛里提到“上实”时说:“一说到价格,售楼小姐立刻变得神秘莫测。”据说,6999元一米的只是共3套的特价房,需要交5万元定金,再通过摇号中出。如果没中,那么,这5万元则用于购买该处的其他房子,价格在每平方米1.2万元左右,2011年末进户。

小刘说,开发商使用这种噱头很正常。“如果你听到‘起’字,最好不要抱希望。那样的房子基本上售楼员都会告诉你‘卖没了’,或是‘给老客户留的’。”

记者了解到,大部分处于“一线水平”的房源,如哈公馆、观江国际、金色莱茵等,因为开发商“手头宽裕”,都很“淡定”。据说,购房者也不希望他们降价,“二期降了,一期的业主会怎么想”,小刘反问。

至于那些“非稀缺资源”、“边边角角”的房子,小刘建议“可以等一等”。

“房价不败”的信心

在房价方面,哈尔滨正在“超三赶二”。

有数据显示,今年6月份,哈市商品房成交均价为每平方米7200元,比去年同期的5036.23元上涨了四成多。而在三线城市中,昆明6088元、长春4463元;二线城市中,大连8810元、成都7500元、东莞6850元、重庆4878元、沈阳4353元。

国家统计局哈尔滨调查队对哈市50家房地产开发企业进行的问卷调查显示,七成多开发商认为目前哈市商品房销售价格较高或偏高。那么,房价是如何涨到今天这个地步的?

“做梦的时候房价都在涨。”一位购房者说。4月份新政出台前,哈市的房价已经让人心生畏惧。

一年内,地铁边、哈西、群力的房子,价格统统涨了一半以上。更可怕的是,很多楼盘是在没有理由地疯涨。一个位于二环边上的房子可以卖到均价六七千元,居然有大批人连夜排队去买。

去年6月份,道外一个楼盘预售起价4000元左右,3个月后开盘时售楼处门外挤满了人,长队已经排了3天,房价也超过6000元。开发商说:“市场太好,我们考虑再次提价。”这一年里,开发商根本不需要雇托儿,有一批热情群众排在售楼处门外哄抢。只要稍一犹豫,售楼员马上转向另一个客户。

去年,哈尔滨市房价涨幅位列15个副省级城市前茅。当时,几乎所有人都坚定地认为,“房价只会涨不会跌”。

刚需?投资?新政将见分晓

世界上有两种人:有房的和没房的。

尽管还没有结婚的打算,不过市民小张很同意“丈母娘需求”的说法。“要是结婚的话,必须得有房子”。

这也是哈市很多开发商一方面认为“房价偏高”,一方面又认为没有降价空间的主要理由。日前,有消息称哈尔滨市房价泡沫高居二线城市前列。对此,本地资深房地产分析人士认为,泡沫肯定有。“地价高企、原材料上涨等诸多开发商提出的原因都不足以支撑如此高的房价。但泡沫的承受力很强,很难判断还能持续多长时间。”

“永远有年轻人要结婚,永远有中年人要改善条件,就永远有人需要房子。”一位开发商说这话的言外之意很明确,刚性需求无论何时、何地都会存在,只不过有大有小。采访中,大多数开发商认为哈尔滨市住房“刚需”依然猛烈,这也是楼市成为“最坚强泡沫”的依据。

然而,国家统计局哈尔滨调查队在哈市第30届房展会中进行的调查显示,76.1%受访者认为哈市房价上涨的主要原因是投资、投机炒作的结果。对此,分析人士认为,去年在放宽贷款、买房落户等宽松政策支持下,一些经济神经高度敏感的市民以及省内的高收入者入市,助推了房价的上涨。

不过,当新政到来时,形势还是变了。

今年春季房展,开发商一改过去捂盘惜售的做法,把盖好的、没盖好的房子统统拿了出来。一位业内人士直言,“就是怕新政出来后,把房价打下来。”按以往的规律,春季展是开发商培育市场的舞台,秋季才是成交旺季。不过,今年春季房展,成交量较去年大幅减少。面对现在双方的观望态势,业内人士预测“秋季展会更冷”。

观望的供求双方

两年前,哈尔滨市房地产市场就曾站在十字路口。当时有专家预测说,二线城市反应滞后,北京、上海、广州都跌的时候,哈市会逆市涨价,之后是促销、打折、馈赠,不行了才会集体降价。“但这个过程究竟有多长,没有人能说得清。”

事实上,还没等到专家预测的“促销、打折、馈赠”出现,国家抑制楼市的新政就出来了。只是,新政的出现,在“非典型”的冰城楼市只打压下来了交易量。

据哈市房产部门提供的数据显示,截至5月30日,哈市5月入网商品房销售量为1531套,比去年同期减少了近一半,比今年4月份更是下降了近七成。进入6月份,成交量环比降幅超50%。

有观察人士认为,房地产市场的博弈已经进入中场,供求双方的观望和等待氛围浓厚。目前,哈尔滨市房价的实质性下跌还没有发生,甚至连“松动”都称不上。一些楼盘的“优惠价96折”、“6999元/平方米起”等信息,其实都是炒作或是一种试探,而非真正降价。

那么,冰城楼价未来走向如何?仅凭开发商与购房者的这场博弈似乎难见分晓———

对开发商来说,本次政策不但至今没有松动迹象,反而在逐渐加码。包括银行贷款、房企上市以及再融资,也在渐渐地向他们关上大门。分析人士表示,“很多开发商自己都没有多少钱,面对新政,‘空手套白狼’已经使不得了。”与此同时,政府手中仍有利器,房产税、公租房等恐怕都将接踵而来。

此外,参与保障型住房开发的企业增加、房屋成交量大幅下降,都传递出一种信号:楼市的投资属性正在减少,消费属性在回归。“刚需”将成为推动楼市继续前行的动力。

(作者:张寒冰)

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