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房山渐行突围

时间:2010-06-30 10:01:03  来源:  作者:作者:

在京城楼市中落寞了许久的北京西南房山区迎来了突围阶段。一个月以来,房山区域内多宗地块集中成交,在楼市交易量严重下降和价格滞涨的当下,无疑使之成为业界关注的热点区域。

而将于8月见分晓的房山CSD(中央休闲购物区)规划方案结果,以及年内轻轨房山线的开通等诸多利好,促使房山区域内诸多新项目纷纷加速推盘。记者了解到,目前,仅房山长阳板块就将有5个纯新盘即将入市,新增供应面积超过百万平方米。

从供应结构来看,中小户型产品成为房山楼市未来的主力军,中粮万科长阳半岛、中国铁建原香小镇、天恒乐活城等楼盘,均以60~90平方米的中小户型为主,意在吸引首次置业者。

同时,记者调查发现,在楼市价格战即将开打的预期下,边缘组团中的房山却表现出较强的抗跌性,不同于同属近郊的通州等区域,一手房以及二手房均价格坚挺。

地价降 房价挺

6月22日,备受关注的房山两宗地块开标,其中房山线长阳站8号地东侧地块吸引了首开、中铁、住总、绿地、中国水电建设集团房地产有限公司五家知名开发商的参与。

该地块招标底价为9.84亿元,折合楼面地价5899元/平方米。从5家开发商报价情况看,各家报价折合楼面地价约在6115元~7303元/平方米。

与此对比的是,5月12日,北京建工集团以14.0211亿元的价格中标的房山线长阳站8号地西侧地块,成交楼面地价为7497元/平方米,比东侧地块的最高报价每平方米高出了约200元。

然而,在业界看来回归理性的土地市场尚未对房价产生影响。记者对房山区域内的楼盘走访了解到,该区域在售或即将新推的楼盘基本沿着轻轨房山线及其未来西延线——燕房线布局。

与早前房价疯涨而如今领跌的通州等区域相比,房山楼市表现出较强的抗跌性。该地区在售楼盘多数坚守原价,没有出现降价现象,而新推楼盘也并不像人们预期中的那样“低价销售”,只是稍微降低了原先的开盘预期。

整体而言,房山楼市均价在11000万元到15000万元每平方米之间,这个价格在业内看来“要比通州的水分少些”。而目前该地区住宅成交价格也从侧面反映了开发商对北京楼市的信心。

预计6月底开盘的中国铁建原香小镇,目前所定均价为14000元/平方米,主力户型为88平方米左右二居,115平方米左右三居。

另一知名项目中粮万科长阳半岛,预计7月开盘,以85~90平方米两居、三居为主,全部为精装修,28层板楼起价13500元/平方米,9层板楼起价16500元/平方米。

“项目意向认购推出四天内,已经积累了2000组意向客户。”这是该项目所描述的开盘前的盛况。中粮万科·长阳半岛项目负责人称,中粮万科已经积蓄力量准备项目的首期开盘,此次开盘价也是参考市场价,由于项目针对首次置业的客户,所以价格更加合理。

北京中原三级市场研究部总监张大伟分析说,长阳作为房山交通最便利的区域,受到房山线即将开通的影响,4月以来在售商品房价格在14000元~15000元/平方米,二手房价格在10000元至13000元/平方米,均没有出现明显松动。

据张大伟分析,宏观调控已经影响了开发商对于土地及后市的预期,预计低价地的大量供应将在7月以后开始对开发商产生比较大的影响,调控将逐渐深入。

多项利好助力

综合房山在售楼盘的整体情况,11000万元~15000万元/平方米的售价虽相比区域内现状也已不低,但有轻轨、南城开发、CSD规划等利好消息的支撑,业内人士认为下降的空间不大。

从市场表现上看,与前期房价暴涨的通州不同,房山区居住类产品的成交价格半年来整体保持平稳。虽然也经历了4月份的低潮,但近几周,成交量及价格走势逐步企稳。

我爱我家市场研究中心认为,房山楼市抗跌主要受益于之前的稳涨,以及该区域多是满足刚性置业需求的价格适中的中小户型项目。此外,随着轻轨房山线的年底开通,也将吸引更多的购房者选择到房山置业,所以未来房山二手房的总体价位仍然会维持相对稳定。

另一个利好因素是,8月份,CSD 的规划方案将揭晓。根据房山的10年规划,从2010年起,房山将打造与CBD地位相同的CSD中央休闲购物区,将会成为北京的另一个繁华的生活圈。建成之后,将成为聚集商贸、信息、文化、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。

在房山区CSD管委会常务副主任李军看来,作为CSD规划的核心区,目前长阳的房地产尚属起步阶段,虽然长阳距离市中心较近,但以前受到永定河的种种限制,这里的住宅用地没有得到大规模的启用。

据其介绍,虽然刚刚起步,但长阳在居住规划方面做了一个有别于其他区域的“用地发展模式”,即在城市规划区中整体考虑,政府主动拆除城中村,并把道路、公园等一批公建项目率先建成或初成规模,开发商和民众看到的并不是规划图而是实实在在的建设现状,这样既避免了城中村的形成,也简化或解决了建设中的不少遗留问题。

据悉,这样的“长阳模式”已经在其城市规划区中实施了三分之二,并且得到了广泛关注和效仿。这也许是众多知名开发商看好房山的重要因素之一。

值得一提的是,同样都有长期的规划作为支撑,东部的通州和西部的房山房价走势却大不相同。通州在新城利好的刺激下,房价一路向上,仅半年就直奔30000元/平方米,涨幅近200%。而从规划时间来看,通州新城整个规划要用10年才能最终落实,通州却用半年的时间透支了10年的规划。

业内人士表示,以通州规划建设的“北京第一高楼”为例,其规划调整一波三折,高度也从500米降到200多米,尚未确定的规划提前公布其实是透支了未来新城建设的利好。与此不同的是,此前房山的利好消息是被一点点消化,“建议房山等郊区吸取通州的教训,不要透支城市的未来”。(作者:刘晨)

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