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楼市步入深度调整 新一轮降价潮来袭

时间:2010-06-24 10:04:56  来源:  作者:作者:

截至6月20日晚,6月北京取得商品房预售证期房住宅项目共有8个,合计提供2546套商品住宅,新增商品住宅面积27.68万平方米,分别是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。截至6月22日,北京市可售期房套数为11.24万套,可售房屋面积为144.88万平方米;其中住宅套数为5.87万套,可售住宅面积760.89万平方米。

6月20日上午,燕郊新盘天洋城三期开盘,售楼处内“震撼底价”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均价公开发售。而今年4月,天洋城二期楼座的均价曾达到11000元/平方米,与此相比,该项目售价已“明降”30%。

“这应该是国十条新政之后,北京市及周边降价幅度最大的楼盘。”资深地产人士蔡鸿岩指出。6月以来,北京不少楼盘步入降价行列,打折促销力度逐渐加大。“如果付全款,通州、望京等区域内的在售项目基本可以打到9折,部分项目的折扣甚至低于85折。”业内人士预计,下半年,地产调控仍将从紧,随着新房销售率的持续低迷,降价潮将逐步蔓延。

调价补量

北京通州区新盘金隅·花石匠将于近期开盘,预计销售价格为16000-18000元/平方米,开盘当天认购1万元可抵10万元。“现在的价格基本接近去年底的水平,我们可以接受了。”项目售楼处内看房的徐女士对中国证券报记者表示。花石匠离城铁起始站约1公里,该区域新房价格曾涨至22000-24000元/平方米。

在尝到“零成交”的苦涩后,房地产商开始调“价”补“量”。“以今年4月份的价格水平定价,房子必然卖不动。下调10%-20%后,刚性需求才会逐步进场。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

地处西四环外的远洋沁山水(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)·上品于6月18日开盘,销售均价26000元/平方米;与周边同品质二手房售价相比,该项目均价低1000-2000元/平方米。开盘5天以来,销售平稳,截至6月22日,沁山水·上品393套预售房源中,仅剩余62套“可售”,另外331套均已“预订”或“联机备案”,销售率达84%。

降价30%开盘的天洋城三期,200余套房源在当天便告售罄。“现在,降价幅度大的项目,销售状况就十分理想。而价格未松动的项目,基本上是零成交。”中原三级市场研究部总监张大伟指出。

6月中上旬,北京在售的235个普通商品住宅项目中(不含别墅、商住楼、保障房),147个项目出现“零成交”,其中包括5月份新获预售证的柏阳景园(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、保利·西山林语等项目。

尽管开发商“打折风”不断上演,但是成交均价并未出现大规模下降。统计数据显示,与5月份相比,6月上旬仅有15个项目成交均价出现下滑。其中,3个项目降价幅度超过2000元。

亚豪机构统计数据显示,6月中上旬,京城新开盘项目整体开盘均价为23540元/平方米,而5月同期的整体开盘均价为25081元/平方米,6月开盘均价降幅仅6.1%。

中原地产华北区总经理李文杰分析,目前房价下调已经达成共识,开发商迟迟不降价的主要原因是如何制定降价的幅度,偏低或者偏高都可能出现负面影响,所以较为谨慎。他预测,7月份房价出现实质性下调的可能性很大。

供求逆转

调控之下,大量投资性购房需求退出市场,与此同时,刚性自住需求也延迟释放。这就在短期内造成了楼市供大于求的局面。

据亚豪机构统计数据显示,6月份中上旬(截至20日),北京共成交期房住宅2626套,成交面积为24.9万平方米,除去保障性住房,实际成交的期房商品住宅为1482套,成交面积为17万平方米,环比5月同期,期房住宅成交套数下降41.8%,实际成交的期房商品住宅套数下降40.7%。

另据统计,截至6月20日晚,6月北京取得商品房预售证期房住宅项目共有8个,合计提供2546套商品住宅,新增商品住宅面积27.68万平方米,分别是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

从单日成交量来看,6月份实际成交的期房商品住宅仅有4天超过100套,最低2日的日成交量仅有30套,这对于北京在售的近200个楼盘来说,成交低迷之势可见一斑。

截至6月22日,北京市可售期房套数为11.24万套,可售房屋面积为144.88万平方米;其中住宅套数为5.87万套,可售住宅面积760.89万平方米。

亚豪机构任启鑫认为,从存量房源看,目前北京市场的供需比超过8比1,说明供应量出现较明显的过剩。任启鑫分析,一方面是成交量的大幅下挫,另一方面是房企开发热情相对高涨,而根据北京市建委的预售管理规定,入市项目须一次性推出全部取证房源,从而导致近期楼市量增价缩。此外,新增房源户型呈现出明显的缩减态势,比如首开智慧社、润枫欣尚的套均供应面积都在70平方米以下,相应套数增加,供过于求的态势更为明显。

资金吃紧

“今年,总公司给我们的销售任务是30亿元,但上半年仅完成35%。下半年的压力很大。”一家大型地产公司北京区域的销售总监坦言。

业内人士指出,房地产企业的运营资金中,超过三成来自商品房预售款,销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。今年以来,房地产开发企业的资金来源增速持续回落。其中,定金及预收款回落明显。

21世纪不动产分析师认为,在销售回笼资金严重受阻的情况下,开发商的资金链条将不会顺畅。今后,开发商资金吃紧将是一种常态。尤其是前两年储备土地较多、新项目开发和销售受阻的房企以及负外债的上市公司,可能会面临着资金链断裂的危机。

今年5月以来,中华企业、世茂股份等10余家房地产上市公司公布了其信托融资计划,总融资规模逾50亿元,以期能缓解资金压力。

今年以来,绿城中国等房企在高负债率的情况下继续拿地,销售放缓后,这些公司可能再度面临财务困境。“2010年一季度拍得的土地中,部分需要一年之内缴清土地价款,这意味着,高价拿地的房企在下半年面临的资金压力非常大。”

以绿城中国为例,2009年公司456亿元的地价款中,已支付200亿元左右,2010年仍有230多亿元尚未付清。2010年,公司又购买一批土地,地价款为90亿元左右。另外,绿城今年的在建项目达102个,在建面积超过1200万平方米,新开工面积将超过800万平方米。

一位证券分析师指出,根据绿城2009年年报,公司持有的现金可以偿付短期债务,但由于该集团项目多布局在华东地区,销售回款受到房地产新政的影响较大,而公司在银行信贷获取方面没有明显优势,因此在2010年下半年公司的财务状况有恶化的可能。

(作者:林喆)

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