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下半年楼市4大悬念 只有降价一事是明朗的

时间:2011-07-11 09:33:11  来源:今日早报   作者:山东房产联盟

2011年上半年的表现可以用一片惨淡来形容,人们所关心的是,下半年楼市又会往哪里走?

楼市降价趋势已经形成,那么,降多少才能触动购房者的心坎,让他们不惜代价进场?


受到限购限贷政策打击最大的高端的住宅,下半年又将会有怎么样的突围之路?

降价大战,又将从哪个区域最先开打?

清淡至极的土地的市场,下半年会重新火爆吗?

降多少才能引爆需求?

著名财经学者叶檀认为,今年下半年,我国的住宅地产将不得不大面积降价求售。

据国家统计局6月14日公布的数据显示,1-5月份,房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%。其中,国内贷款5803亿元,增长4.6%;利用外资266亿元,增长57.3%;自筹资金12486亿元,增长30.9%;其他资金13785亿元,增长14.6%。在其他资金中,定金及预收款8259亿元,增长23.3%;个人按揭贷款3443亿元,下降8%。

开发商主要依赖自有资金,在自有资金中,主要靠房地产的信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示,2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品,发行规模达722.11亿元;与去年同期相比,发行数量增长66.92%,发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上,越来越多的信托项目如饮鸩止渴,开发商不得不推盘加快现金回笼。

那么,降多少才能刺激市场需求,促进销售呢?

在中海紫藤苑“裸奔”、德信中外公寓较周边房价“破8”开盘之后,业界认为的随着下半年供应高峰的到来,成交量如果持续低迷,一场价格战在所难免,现在已经有破8折的楼盘出现,那么接下来很可能会出现跟进楼盘,但大家对降价幅度一种比较普遍的看法是20%—30%。业内人士认为,如果降到这个幅度,很多需求会被引爆,购房者纷纷进场,市场就会形成羊群效应,成交量慢慢上来,最后影响供求关系,支撑了价格,但房价再要下跌就比较难了,至于很多“空军”猜想的五折、六折,几乎是不太可能。

下一个降价区域在哪里?

今年6月,以中海紫藤苑、德信中外公寓为代表的楼盘,分别在三墩板块和下沙金沙湖板块,挑起了今年以来最凶猛的价格战,硬生生地将以上两个板块拉回到了1.5万元/平方米以下的价格区间。

要回答这个问题,不妨先来看看以上两个板块充当降价急先锋的原因。首先,三墩和金沙湖都是新盘特别集中的板块。三墩目前在售楼盘有金地自在城、中海紫藤苑、协安蓝郡等,而且供应量都很大,几个楼盘也都很集中。金沙湖板块在售楼盘则有龙湖滟澜山、德信中外公寓、名城湖左岸等,竞争也异常激烈。其次,这两大板块都是当前刚需最集中的地方,离市区不算近但也不太远,相对而言降价效果最为明显。

也就是说,既要供应量大,同时也有一定的市场需求,这样的板块最容易撕开价格的口子。有些板块太偏,即便降价了也不一定有需求,这样的板块打价格战的可能性就不是很大。如果按照以上两个标准来衡量,那么下一个价格战爆发可能性最大的就是下沙沿江板块。这一板块集中了金隅观澜时代、保利东湾等大盘,同时由于地理上较为接近以及可比性强的原因,受金沙湖价格战的冲击最为直接。金沙湖之后这一板块价格大面积松动,也就不足为奇。



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