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北京“收紧”二手房放贷 二手房房价变相涨3%

时间:2009-09-03 00:00:00  来源:  作者:作者:

银监局新规以评估价和网签价低者为准放贷;做低网签价以避税的行为将难以延续

100多万元成交的二手房,可能网上签约的价格只有51万。这种在二手房交易中,依靠"做低"过户价格来避税的行为将难以延续。记者昨日从银行获得一份北京市银监局下发的《关于进一步规范存量房贷款业务的通知》,要求9月1日开始银行在放贷时必须考虑网签价格。

二手房贷款须与网签价挂钩

《通知》规定,银行从9月1日起除了房屋评估价,还必须参照网签合同价格,以评估价和网签价的低者为准发放贷款。

据记者了解,在二手房交易过程中,包括实际成交价格、银行评估价格和网签价格(也是过户价格)。房子评估价不会高于实际的成交价格,银行一般以房屋评估价来发放贷款。

由于地税局和住建委联合规定了当地二手房成交价的底线,中介一般会通过做低网签价格来帮助买房人避税。

银监局方面表示,北京市住建委已根据银行贷款审批需求,增加了指定网站上北京市房地产中介行业协会信息网(www.breaa.cn)和北京市房地产交易管理网(www.bjfdc.gov.cn)可供查询的存量房交易信息。各银行在进行存量房贷款审批时,必须根据存量房买卖双方在网上签约时设置的密码,登录指定网站,对存量房交易信息笔笔查询,以确认房屋信息和交易信息的真实性;对贷款审批中未登录指定网站查询存量房交易信息的不得放款。

中介"紧急"安排客户面签

对于这则文件出台的目的,北京市银监局在通知中表示,北京地区个别银行在二手房贷审批中,存在接受不实交易合同、接受虚高交易价格等不正当竞争。

"上半年以来,房产交易成交量大幅上升,有些银行信贷员在发放贷款时,甚至帮助申请人做高房价,来申请'假按揭',最后得到较低的'假首付'。"一位银行人士表示,网签的效果就是保证房屋交易的真实性,银行参照这个发放贷款也有利于防范贷款风险。

比如成交价100多万的二手房(评估价略低于100万),可以将网签价格做到51万,这样可以省去几万的税费。"按照原来的规定,银行按照100万的评估价放贷,新政执行后将按照51万放贷,买家贷不到那么多钱,就没有办法完成交易了。"上述经纪人表示,这意味着没法再通过压低网签价来进行避税了,现在经纪人都在赶紧安排客户跟银行面签。

记者昨天在链家地产朝阳门的总公司看到,整个大厅都排满了等待与银行面签的市民。据中信银行的信贷部门人士告诉记者,银行会给中介几天的缓和时间,在9月1日以前已经交完首付的买卖双方,现在面签还不会遭遇这个问题。但是9月1日之后再签成交合同的就必须按照新规定来执行。

我爱我家经纪公司副总裁胡景晖表示,在过去的二手房交易中,一直存在买卖双方为了少缴税而以黑白合同的形式做低网签价,为了多贷款而通过各种渠道"做高"贷款的评估价的行为,这样的结果就是,一方面能少缴税,另一方面还能多贷款。新的政策不一定能完全避免黑白合同或虚高评估的问题,但是买房人需要做出选择。

少交税还是多贷款?

方案一:以网签价格60万向银行申请贷款。

税费:按网签价格60万缴纳1.5%的契税,约9000元。

优点:税费低

缺点:贷款额度低

方案二:以评估价格(略低于180万)向银行申请贷款。

税费:按差额80万缴纳5.5%的营业税4.4万,按总价180万缴纳1.5%的契税2.7万。合计缴纳税费7.1万。

优点:贷款额度高

缺点:税费高

(以东四环成交价180万的二手房为例)

■ 影响

二手房房价变相涨3%

胡景晖表示,根据目前的交易状况,一般而言,买房人会优先考虑多贷款,尤其是140平米以上的大户型非普通住宅所缴纳的契税会增加一倍,因此,该政策会更容易导致税费成本增加。

北京市中介行业协会副会长周宗楚表示,网签平台的建立,是此次新政策实施的基础,此举会增加交易成本,但是由于目前市场仍处于上升期,对于交易量的影响可能不会太大。

中大恒基市场部经理张大伟认为,这一政策,会影响市场70%成交,房价变相增加3%以上,此举还意味着住建委及银行系统联合控制市场风险,政策开始细化,对于现在市场主体的首次购房及投资性需求都将有重大影响。

因为从实际成交比例中可以看出,今年以来60万以下房源比例非常高,而在实际交易中,北京的二手房单套均价已经突破115万。主要原因是目前的指导价比较低,而且依然执行的是去年的标准,并没有随着价格猛涨而改变。价格上涨,而60万以下房源依然维持在70%以上,可以看出,避税房源的比例明显增加了。

■ 算账

买套二手房多花好几万

据房产中介公司中大恒基介绍,目前70%以上的二手房交易需要贷款,而在实际成交中平均房价已经达115万,但在住建委过户的均价仅60万左右,60万以下的房源占网签总比例达70%。

比如2007年花100万在东四环购买的房子,目前作为二手房出售实际成交价为180万。

新政执行之前,该房源只需要按照60万左右的总价缴纳1.5%的契税,大约为9000元。

新政执行之后,一旦买方需要贷款且按照180万纳税,就需要按差额80万缴纳5.5%的营业税4.4万及按总价180万缴纳1.5%的契税2.7万,合计7.1万,交易费用将增加6.2万。

(作者:殷洁 张家齐)

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